項目銷售的成功是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的具體表現(xiàn)，也是發(fā)展商獲取投資回報的重要保證。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計直接決定產(chǎn)品的品質(zhì)性能，將在很大程度上影響和決定著項目銷售的成敗，作為肩負著將產(chǎn)品成功推向市場的營銷策劃，就不得不對住宅小區(qū)規(guī)劃提出營銷戰(zhàn)略上的規(guī)劃設(shè)計思路，以便在營銷推廣過程中進行項目賣點挖掘，以產(chǎn)品的唯一性、排他性、差異化和前瞻性搶占市場的制高點，吸引和打動目標消費者，創(chuàng)造火爆的銷售局面，實現(xiàn)最終的銷售目標。因此，從營銷的戰(zhàn)略出發(fā)，要求規(guī)劃設(shè)計師在進行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計過程中必須具有如下三方面的設(shè)計思路：

1、住宅小區(qū)規(guī)劃主題化設(shè)計思路

在項目“后營銷”策劃過程中，首先要做的一件事就是提煉項目主題理念，這一主題理念必是貫穿項目始終的一條紅線，展現(xiàn)項目在當?shù)厥袌雠c眾不同的風貌與個性。它不僅是市場推廣過程中包裝炒作的概念和說法，更是產(chǎn)品與服務(wù)的實質(zhì)性內(nèi)容，是整個項目靈魂的具象表現(xiàn)。而這一主題理念又是在項目規(guī)劃設(shè)計主題基礎(chǔ)上進行提煉和深化的。因此，在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計伊始就要確立主題化的設(shè)計思路，整合“前營銷”策劃的市場信息和可行性專業(yè)操作優(yōu)勢，對項目規(guī)劃設(shè)計的主題進行明確的定位，否則，設(shè)計出來的住宅小區(qū)因其沒有鮮明的主題，往往缺乏個性，無法建立起項目的核心競爭力。如有的項目在園林景觀設(shè)計上忽視主題化設(shè)計，只作單純的景觀堆砌，各種風格的景觀元素都有，但就是找不到的一個核心主題點，造出一個“四像四不像”的小區(qū)園林，本該是項目的一個核心賣點，卻因設(shè)計上的失誤反成了項目銷售的一個障礙。

“巧婦難為無米之炊”，對于沒有鮮明設(shè)計主題的項目，營銷策劃師也無法提煉出具有產(chǎn)品質(zhì)素支撐力的推廣主題，只能玩“虛”的概念炒作，這必將大大影響營銷推廣效果，從而制約銷售進度，并最后直接影響項目贏利目標的實現(xiàn)。

2、差異化

房地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢越來越嚴重，尤其在住宅產(chǎn)品中體現(xiàn)得更為突出，千篇一律的園林景觀、千篇一律的戶型設(shè)計、千篇一律的坡屋頂、千篇一律的“歐式”概念炒作……重復的噪聲和形象展示已大大敗壞了消費者的購買欲望。實踐證明，任何一個成功的項目都在產(chǎn)品差異化設(shè)計上下足功夫，如世紀村的入戶陽光花房的創(chuàng)新設(shè)計，便為項目的銷售創(chuàng)造了一個走俏的賣點，令無數(shù)理性的購房人紛紛掏空了腰包還直叫好，可見差異化產(chǎn)品的魅力所在。在產(chǎn)品同質(zhì)化日益明顯的今天，一個樓盤項目若想在競爭中取得優(yōu)勢，除了地段、環(huán)境、實力等因素外，重要的是要有特色，也即是產(chǎn)品差異化，由此形成自身樓盤的個性，從而提高競爭力優(yōu)勢。又因樓盤的個性差異化是競爭對手難以模仿的，因此也是營銷策略上的致勝法寶。今天，“差異化營銷”已成為房地產(chǎn)市場的必然趨勢，對住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的差異化創(chuàng)新也必將成為消費者購房的重要決策因素，這是任何一個發(fā)展商和規(guī)劃設(shè)計師都必須意識到的。

3、前瞻性

我們正處在一個高速發(fā)展的時代，無論是高科技，還是人們的生活需求，都呈“日星月移”的態(tài)勢向前發(fā)展。幾年前電腦還是一種高檔的消費品，而現(xiàn)在已成了人們工作學習的必備工具，個人電腦進入了千家萬戶；幾年前多數(shù)人還不知道“互聯(lián)網(wǎng)”為何物，現(xiàn)在“上網(wǎng)”已成了每個人家常便飯的事；私人轎車本以為是個遙遠的夢，一不小心便被自己真實地擁有了……如此高速發(fā)展的社會，給住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計帶來了非常大的挑戰(zhàn)，幾年前還敢說“造十年不落后的房子不難，造二十年、三十年不落后的房子就不好說了”。而今天連說“造三年不落后的房子不難”都要仔細想想，冷不丁馬上就有人拿來一堆準確數(shù)據(jù)證明你說的話是經(jīng)不起市場考驗的。

生活中我們也經(jīng)常碰到這樣的事：一個住宅小區(qū)三百多個業(yè)主擁有私家矯車而只有二百個車位，車位供求嚴重失衡，給業(yè)主生活造成極大的不便；而有的小區(qū)智能化程度不高，沒過幾年，已大大無法滿足業(yè)主對安全及E化生活的需求……諸如此類的問題，歸根結(jié)底都是當初規(guī)劃設(shè)計住宅時沒有前瞻性的設(shè)計思路所導致的后果。今天的消費者已日漸成熟和理性，劣質(zhì)的物業(yè)或不符合時代發(fā)展需求的物業(yè)已瞞不過他們的法眼。這也引發(fā)越來越多的開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中力求體現(xiàn)符合潮流的前瞻性理念，在項目開工及銷售完畢這一較長周期中不被市場淘汰，始終保持適度超前性，并以此吸引越來越有前瞻目光精明買家的需要。據(jù)市場專家預計，具有前瞻性的樓盤規(guī)劃設(shè)計