华南俳烁实业有限公司

　　投資性房地產

　　【提示1】采用成本模式

　　資產負債表日列示=賬面余額-累計折舊(攤銷)-減值準備

　　【提示2】公允價值模式

　　資產負債表列示=賬面余額=賬面價值

　　【提示3】采用公允價值模式不計提減值。

　　一、投資性房地產的概述和范圍(主要考核客觀題)

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

　　投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　【相關補充】投資性房地產具有以下特征：

　　1.投資性房地產是一種經營性活動(日�；顒�);

　　2.投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。

　　【提示】是企業(yè)為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入(同存貨的銷售)。

　　(一)屬于投資性房地產的項目

　　1.已出租的土地使用權;

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權;

　　3.已出租的建筑物。

　　【提示】通常情況下，對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產。

　　(二)下列各項不屬于投資性房地產

　　1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產;

　　2.作為存貨的房地產(房地產開發(fā)企業(yè))。

　　【提示】關注哪些屬于投資性房地產哪些不屬于投資性房地產：

　　1.企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于投資性房地產;

　　2.某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　3.已出租的土地使用權是指該土地使用權必須是通過轉讓或出讓方式獲得的;而不是通過承租方式獲得再出租;

　　4.通過承租方式獲得再出租不屬于投資性房地產;

　　【提示】以融資租入方式租入的房屋建筑物，租入后再轉租的屬于投資性房地產。

　　5.按照國家規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，不屬于投資性房地產。

　　6.房地產開發(fā)企業(yè)對外出租的商品房，屬于投資性房地產。

　　【相關鏈接】針對土地使用權核算總結。

內容	核算科目
非房地產開發(fā)企業(yè)
1.通過出讓方式或購買方式取得土地使用權（自用）	無形資產
2.企業(yè)外購的房屋建筑物，應對支付的價款按照合理的方法（公允價值比例）在土地和建筑物之間進行分配，分別作為無形資產和固定資產，如果無法合理分配的均作為固定資產核算	固定資產（無法分配）無形資產和固定資產（能夠分配）
房地產開發(fā)企業(yè)
1.購入的土地使用權用于建造對外出售的商品房	開發(fā)成本（存貨）
2.企業(yè)購入的土地使用權自用	無形資產
房地產開發(fā)企業(yè)或非房地產開發(fā)企業(yè)
1.企業(yè)單獨估價入賬的土地	固定資產
2.企業(yè)購買的土地使用權，如果是直接用于對外出租，或者持有以備增值后對外轉讓	投資性房地產

　　【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有(　　)。(2011年)

　　A.房地產企業(yè)持有的待售商品房

　　B.以經營租賃方式出租的商品房

　　C.以經營租賃方式出租的土地使用權

　　D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　【答案】BC

　　【解析】選項A，房地產開發(fā)企業(yè)持有的待售商品房作為企業(yè)的存貨;選項D，以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物不屬于投資性房地產，因為該項資產企業(yè)沒有產權。

　　【例題·多選題】以下關于投資性房地產表述正確的有(　　)。

　　A.房地產開發(fā)公司的待售商品房不屬于投資性房地產

　　B.對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如果董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，如果尚未簽訂租賃協議，則不作為投資性房地產核算

　　C.已出租的土地使用權是指該土地使用權必須是通過轉讓或通過出讓方式獲得的;而不是通過承租方式獲得再出租

　　D.以經營租賃方式出租的房產應作為投資性房地產核算

　　【答案】ACD

　　【解析】對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應將其作為投資性房地產。

　　【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有(　　)。

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用權

　　D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　【答案】AC

　　【解析】投資性房地產包括：(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。選項B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產;選項D，不屬于企業(yè)持有的資產。