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　　知識點：契稅(★★★)

　　(一)契稅的概念

　　契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向“權屬承受人”征收的一種稅。

　　(二)契稅的納稅人與征稅范圍

　　1.納稅人

　　在我國境內“承受”土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

　　2.征稅范圍

　　(1)屬于征稅范圍的

　�、賴�有土地使用權出讓。

　　②土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換)。

　　③房屋買賣、贈與、交換。

　　(2)不屬于征稅范圍的

　�、偻恋厥褂脵嗟霓D讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　�、谕恋亍⒎课輽鄬俚牡洚�、“繼承”、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

　　【注意】與土地增值稅區(qū)別，關鍵在于納稅人的不同。

　　(三)契稅的應納稅額

　　1.稅率

　　3%～5%的幅度比例稅率。

　　2.計稅依據(jù)

　　(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣以“不含增值稅”的“成交價格”作為計稅依據(jù)。

　　(2)土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的“市場價格”確定。

　　(3)土地使用權交換、房屋交換以交換土地使用權、房屋的“價格差額”作為計稅依據(jù)。

　　【注意】交換價格不相等的，由“多交付貨幣”的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　【提示】“交換”行為是指“房房、地地、房地”互換，“以房抵債”和“以房易貨”均屬于買賣行為。

　　(4)以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以“補交”的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據(jù)。

　　【總結】有成交價格按成交價格，沒有成交價格按市場價格，交換的按差額，補交的按補交金額。

　　3.應納稅額

　　應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　(四)契稅的稅收優(yōu)惠

　　1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定“第一次”購買“公有住房”的，免征契稅。

　　3.因“不可抗力”滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

　　4.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。

　　5.外交減免

　　依照規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。

　　【注意】經批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應當“補繳”已經減征、免征的稅款。

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