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初級會計職稱經(jīng)濟法基礎(chǔ)必背考點：土地增值稅法律制度
征稅范圍(★★★)(13年單選、14年多選)
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事項
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土地增值稅
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不征
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征
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土地使用權(quán)出讓
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★
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| 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 |
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★ |
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轉(zhuǎn)讓建筑物產(chǎn)權(quán)
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★ |
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繼承
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★
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| 贈與 |
（1）贈與直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人
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贈與其他人
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（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)
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投資、聯(lián)營
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將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)時（暫免）
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投資聯(lián)營企業(yè)將該房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
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（雙方都是一般企業(yè)）
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投資、聯(lián)營
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★ |
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（一方為房地產(chǎn)企業(yè)）
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房地產(chǎn)企業(yè)
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將部分開發(fā)房產(chǎn)自用或出租
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出售
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房地產(chǎn)交換
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個人互換自有居住用房
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企業(yè)互換
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合作建房
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建成后自用
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建成后轉(zhuǎn)讓
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出租
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★
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| 抵押 |
抵押期間
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抵押期滿“且”發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移
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兼并
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★（暫免）
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| 代建 |
★
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| 評估增值 |
★
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【總結(jié)】土地增值稅屬于收益性質(zhì)的土地稅，因此只有在發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況下才予征收。同學們在理解的基礎(chǔ)上，關(guān)注出讓與轉(zhuǎn)讓、投資聯(lián)營。
應(yīng)納稅額計算(☆)
(一)計稅公式
土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額
(二)新建項目具體扣除標準
| 轉(zhuǎn)讓項目 |
具體扣除項目
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扣除標準
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新建項目
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房地產(chǎn)企業(yè)
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拿地
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①取得土地使用權(quán)所支付的金額
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據(jù)實扣除（成本+契稅）
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建房
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②房地產(chǎn)開發(fā)成本
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據(jù)實扣除
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③房地產(chǎn)開發(fā)費用
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利息明確
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利息＋（①+②）×5%
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利息不明確
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（①+②）×10%
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銷售
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④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
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營、城、教（不包括印花稅）
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優(yōu)惠
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⑤加計扣除額
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（①＋②）×20%
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非房地產(chǎn)企業(yè)
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拿地
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同
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同
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建房
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同
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同
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銷售
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不同
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營、城、教、印
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(三)計算步驟
1.確定收入——題目給出
2.確定扣除項目金額
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額——題目給出
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本——題目給出
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用——根據(jù)題目內(nèi)容判定利息是否明確
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——題目給出(注意印花稅迷惑)
(5)計算加計扣除
3.確定增值額——(1-2)
4.確定增值額與扣除項目的比率(3/2)
5.找稅率
6.算稅額
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
(四)銷售舊房具體扣除標準
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