16、題干.針對不同估價目的所采用的價值標準，分為公開市場價值標準和非公開市場價值標準。采用公開市場價值標準時，要求評估價應(yīng)是公開市場價值。公開市場價值在下列()交易條件下最可能實現(xiàn)。

　　A.交易雙方自愿進行交易

　　B.交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化

　　C.交易雙方掌握必要的市場信息

　　D.交易雙方有較充裕的時間進行交易

　　E.存在買者因特殊興趣而給予附加出價

　　答案A,B,C,D

　　解析.采用公開市場價值標準時，要求評估價應(yīng)是公開市場價值。公開市場價值是指在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：(1)交易雙方自愿進行交易;(2)交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易雙方有必要的專業(yè)知識并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;(5)交易雙方有較充裕的時間進行交易;(6)不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。

　　17、題干.房地產(chǎn)按使用方式可分為()房地產(chǎn)

　　A.銷售

　　B.出租

　　C.營業(yè)

　　D.自用

　　E.公用

　　答案A,B,C,D

　　解析.房地產(chǎn)按使用方式可分為銷售、出租、營業(yè)、自用房地產(chǎn)。

　　18、題干.房地產(chǎn)估價的主要方法有()

　　A.市場法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　E.長期趨勢法

　　答案A,B,C,D,E

　　解析.房地產(chǎn)估價方法主要有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、基準地價修正法等。

　　19、題干.針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有()

　　A.理論上適用的估價方法，都必須選用

　　B.在適用的估價方法中，選用兩種即可

　　C.理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用

　　D.同一項目宜選用兩種以上的估價方法進行估價

　　E.為提高效率可以只選用一種估價方法

　　答案A,C,D

　　解析.①估價方法的選用首先要以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的下列規(guī)定為準則：對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價;根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行，應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍;若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由;有條件選用市場法進行估價的，應(yīng)以市場法為主要估價方法;收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法;在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法.②正確選用估價方法的前提是熟練掌握每種估價方法的原理和實質(zhì)。③各種估價方法通常綜合運用，相互印證并互相引用。

　　20、題干.下列適宜采用市場法估價的有()

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　B.商品住宅

　　C.寫字樓

　　D.學(xué)校

　　E.教堂

　　答案A,B,C

　　解析.市場法適用的對象交易活躍的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。

　　21、題干.下列適合采用成本法估價的有()

　　A.學(xué)校

　　B.圖書館

　　C.醫(yī)院

　　D.化工廠

　　E.商場

　　答案A,B,C,D

　　解析.只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易、以及有獨特設(shè)計需要的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、化工廠、碼頭、機場等。

　　22、題干.房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。是實物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。

　　A.正確

　　B.錯誤

　　答案A

　　解析.房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。是實物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。

　　23、題干.目前我國政府規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住用地50年，工業(yè)用地30年，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地40年。

　　A.正確

　　B.錯誤

　　答案B

　　解析.目前我國政府規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年，工用地50年，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年、綜合或其他用地50年。

　　24、題干.房地產(chǎn)估價目的限制了估價報告的用途，針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目套用于與其不相符的用途。

　　A.正確

　　B.錯誤

　　答案A

　　解析.不同的估價目的將影響估價結(jié)果。估價目的不同，估價的依據(jù)、所采用的價值標準、估價時點的選取、估價時應(yīng)考慮的因素、估價方法的選用等就可能不同，甚至估價對象本身的范圍界定也可能不同。因此，房地產(chǎn)估價目的限制了估價報告的用途，針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目套用于與其不相符的用途。

　　25、題干.收益法的難點在于求取凈收益時的扣除項目“運營費用”如何準確界定以及如何確定合理的報酬率或資本化率。

　　A.正確

　　B.錯誤

　　答案A

　　解析.收益法的難點在于求取凈收益時的扣除項目“運營費用”如何準確界定以及如何確定合理的報酬率或資本化率。

　　26、題干.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

　　A.正確

　　B.錯誤

　　答案A

　　解析.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

　　27、題干.在個人住房貸款中，銀行對項目有關(guān)資料進行審查合格后，可以免去對項目進行實地調(diào)查。

　　A.正確

　　B.錯誤

　　答案B

　　解析.銀行除對項目有關(guān)資料進行審查外，還需對項目進行實地調(diào)查。

　　28、題干.一般而言，保證貸款的訴訟時效為()

　　A.6個月

　　B.1年

　　C.2年

　　D.3年

　　答案D

　　解析.一般而言，保證貸款的訴訟時效為3年。

　　29、題干.如果保證合同對保證期間未約定或約定不明，則自主債務(wù)履行屆滿之日起()，債權(quán)人未要求保證人承擔保證責任，保證人免除保證責任。

　　A.6個月內(nèi)

　　B.1年內(nèi)

　　C.2年內(nèi)

　　D.3年內(nèi)

　　答案A

　　解析.考核貸款訴訟時效的相關(guān)內(nèi)容。如果保證合同對保證期間未約定或約定不明，則自主債務(wù)履行屆滿之日起6個月內(nèi)，債權(quán)人未要求保證人承擔保證責任，保證人免除保證責任。