第六章 個人經(jīng)營性貸款

　　考點1個人商用房貸款要素

　　(1)貸款對象：商用房包括商鋪、住宅小區(qū)的商業(yè)配套房、辦公用房(寫字樓)。

　　同時，借款人須具備以下基本條件：

　�、倬哂型耆�民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～65(不含)周歲之間;外國人以及港、澳、臺居民為借款人的，應在人民共和國境內居住滿一年并有固定居所和職業(yè)，同時還須滿足我國關于境外人士購房相關政策。

　�、诰哂泻戏ㄓ行У纳矸葑C明、戶籍證明(或有效居留證明)及婚姻狀況證明(或未婚聲明)。

　　③具有良好的信用記錄和還款意愿。

　�、芫哂蟹�(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力。

　　⑤具有所購商用房的商品房銷(預)售合同或房屋買賣協(xié)議。

　�、抟阎Ц端�購商用房市場價值50%(含)以上的首付款(商住兩用房首付款比例須在45%及其以上)，并提供首付款銀行進賬單或售房人開具的首付款發(fā)票或收據(jù)。

　　⑦在銀行開立個人結算賬戶。

　　⑧以借款人擬購商用房向貸款人提供抵押擔保。

　　⑨兩個以上的借款人共同申請借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母;對共同購房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制。

　　⑩貸款人規(guī)定的其他條件。

　　(2)貸款利率：個人商用房貸款利率不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1.1倍。個人商用房貸款執(zhí)行浮動利率，如人民銀行調整利率，應按照合同約定的調整時間進行調整。

　　(3)貸款期限：個人商用房貸款期限最短為1年(含)，最長不超過10年。

　　(4)還款方式：個人商用房貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等還款法。

　　(5)擔保方式：申請商用房貸款，借款人需提供一定的擔保措施，包括抵押、質押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式。

　　(6)貸款額度：貸款額度不得超過所購商用房價值的50%，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不得超過所購商用房價值的55%。

　　考點2商用房貸款流程

　　(1)貸款的受理：貸款受理人應要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請表，并按銀行要求提交相關申請材料。申請材料清單如下：

　　①借款申請表;

　�、诮杩钊思捌渑渑加行�身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復印件;

　　③個人收入證明，如個人納稅證明、工資薪金證明、在銀行近6個月內的平均金融資產(含存款、國債、基金)證明等;

　�、芙杩钊伺c售房人簽訂的商品房銷(預)售合同或房屋買賣協(xié)議原件;

　　⑤所購商用房為一手房的，須提供首期付款的銀行存款憑條或開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票原件及復印件;所購商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據(jù)原件及復印件;

　�、迶M購房產為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件;抵押房產如需評估，須提供評估報告原件;

　�、哔J款人要求提供的其他文件或資料。

　　(2)貸前調查：個人商用房貸款調查由貸款經(jīng)辦行負責，貸款實行雙人調查和見客談話制度，在調查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔保等情況時，應重點調查以下內容：

　�、俳杩钌暾埲怂�提供的資料是否真實、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實，購房行為是否真實，并告知借款人須承擔的義務與違約后果;

　�、诮杩钊耸杖雭碓词欠穹�(wěn)定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定;

　�、弁ㄟ^查詢銀行特別關注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個人信息基礎數(shù)據(jù)庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿;

　　④貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定;

　�、萁杩钊速徺I商用房的價格是否合理，是否符合規(guī)定的條件;

　　⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求;

　�、唠p人現(xiàn)場核實借款人擬購買的房產是否真實、合法、有效。

　�、噘J款申請額度、期限、成數(shù)、利率與還款方式是否符合規(guī)定。

　　(3)審批：貸款經(jīng)辦行調查完畢后，應及時將貸款資料(包括貸款申請資料、貸款調查資料及調查審查審批表)移交授信審批部門。

　　貸款審批人應對以下內容進行審查：

　　①貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發(fā)商開具的發(fā)票(收據(jù))或銀行對賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑;

　　②借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信;

　�、鄣盅悍慨a是否合法、充足和有效，價值是否合理，權屬關系是否清晰，是否易于變現(xiàn);

　�、苜J款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關規(guī)定。

　　個人商用房貸款的簽批工作由有權簽批人負責。各行根據(jù)本行實際情況，也可實行審查人與審批人分離的審查審批模式。

　　(4)貸后管理：貸款經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

　　①定期了解借款人客戶信息變化情況，包括聯(lián)系方式、居住地點、職業(yè)收入、其他融資和負債情況的變化以及其他家庭重大變化等;

　�、诙ㄆ诓樵冦y行相關系統(tǒng)，了解借款人在銀行及其他金融機構的信用狀況，若借款人已被列入潛在風險客戶名單，貸款行要予以關注并采取適當?shù)娘L險控制措施;如果借款人在本行或其他銀行的部分債務已經(jīng)不良，其貸款應由正常至少調整至關注類;

　　③至少每年檢查一次抵押房產狀況及價值、權屬是否發(fā)生變化;如發(fā)現(xiàn)影響抵押房產價值變化的重大因素，可能造成抵押房產的債權保障能力不足時，應及時重評抵押房產價值;

　�、軝z查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為;

　　⑤定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時償還貸款本息，是否存在影響貸款按時償還的因素;

　　⑥及時對違約貸款進行催收，對通過電話等通訊方式無法聯(lián)系到的借款人進行上門催收;

　�、邫z查逾期貸款是否在訴訟時效之內，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。

　　考點3商用房貸款風險管理

　　(1)商用房貸款合作機構風險的防控措施：

　�、偌訌妼﹂_發(fā)商及合作項目審查;

　�、诩訌妼�估值機構、地產經(jīng)紀和律師事務所等合作機構的準入管理;

　　在該類機構的選擇上，銀行應把握以下幾條總體原則：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質;具備較強的經(jīng)營能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領先地位;內部管理機制科學完善，包括高素質的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務人員配備充足和有完善的業(yè)務辦理流程等;通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務辦理效率和客戶服務質量、降低操作成本等。

　�、蹣I(yè)務合作中不過分依賴合作機構。

　　(2)商用房貸款受理與調查中的風險：

　�、俳杩钌暾埲说闹黧w資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規(guī)定;

　　②借款申請人所提交的材料是否真實、合法;

　�、劢杩钌暾埲说膿�保措施是否足額、有效;

　�、芪窗匆�(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款合同面簽制度;

　�、菔谝饨杩钊颂摌嬊楣�(jié)獲得貸款。

　　(3)商用房貸款操作風險的防控措施：

　�、俳�立并嚴格執(zhí)行貸款面談制度;

　�、谔岣哔J前調查深度;

　�、奂訌娬鎸嵾�款能力和貸款用途的審查;

　　④合理確定貸款額度;

　�、菁訌姷盅何锕芾�;

　�、尥晟剖跈喙芾�;

　　⑦加強貸款合同管理;

　�、嗉訌妼�貸款的發(fā)放和支付管理;

　�、釓娀�貸后管理。

　　考點4商用房貸款信用風險的放款措施

　　(1)加強對借款人還款能力的調查和分析：

　　①了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性;

　�、趯ζ涫杖胨�平的真實性進行判斷;

　�、哿私馐杖胨�平對償還貸款的覆蓋度，對此類客戶原則上應對其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設一定的上限;

　�、芙杩钊说钠渌�收入所得，包括其他勞務所得、租金收入等;

　　⑤借款人其他資產收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權分紅等;

　�、藿杩钊思捌浼彝ニ鶕碛锌傎Y產的狀況。

　　(2)加強對商用房出租情況的調查和分析

　　(3)加強對保證人還款能力的調查和分析：

　�、俦ＷC人發(fā)生隸屬關系變更、高層人事變動、公司章程修改以及組織結構調整;

　　②保證人生產經(jīng)營、財務狀況是否發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責任;

　�、郾ＷC人改變資本結構;

　�、鼙ＷC人為第三人債務提供保證擔保或者以其主要資產為自身或第三人債務設定抵押、質押，可能影響履行保證責任;

　　⑤保證人有低價或無償轉讓有效資產、非法改制等逃債行為;保證人有惡意破產傾向。

　　考點5個人經(jīng)營貸款的要素

　　(1)貸款對象;個人經(jīng)營貸款的對象應該是具有合法經(jīng)營資格的法人企業(yè)或個體工商戶。

　　借款人申請個人經(jīng)營貸款，需具備銀行要求的下列條件：

　�、倬哂型耆�民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～60周歲(不含)之間;

　�、诰哂泻戏ㄓ行У纳矸葑C明、戶籍證明(或有效居住證明)及婚姻狀況證明;

　�、劢杩钊司哂泻戏ǖ慕�(jīng)營資格，能提供個體工商戶營業(yè)執(zhí)照、合伙企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;

　　④具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力;

　�、菥哂辛己玫男庞糜涗浐瓦�款意愿，借款人及其經(jīng)營實體在銀行及其他已查知的金融機構無不良信用記錄;

　�、弈芴峁┵J款人認可的合法、有效、可靠的貸款擔保;

　�、呓杩钊嗽阢y行開立個人結算賬戶;

　�、噘J款人規(guī)定的其他條件。

　　(2)貸款用途：個人經(jīng)營貸款的用途為借款人或其經(jīng)營實體合法的經(jīng)營活動，且符合工商行政管理部門許可的經(jīng)營范圍。

　　(3)貸款利率：個人貸款利率需同時符合中國人民銀行和總行對相關產品的風險定價政策，并符合總行利率授權管理規(guī)定，個人經(jīng)營貸款可在基準利率的基礎上上浮或適當下浮。

　　(4)貸款期限：個人經(jīng)營貸款期限一般不超過5年，采用保證擔保方式的不得超過1年。貸款人應根據(jù)借款人經(jīng)營活動及借款人還款能力確定貸款期限。

　　(5)貸款還款方式：個人經(jīng)營貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周還本付息還款法;貸款期限在1年(含)以內的，可采用按月付息、到期一次性還本的還款方式;采用低風險質押擔保方式且貸款期限在1年以內的，可采用到期一次性還本付息的還款方式。

　　考點6個人經(jīng)營貸款的流程

　　(1)個人經(jīng)營貸款的受理申請材料清單：

　　①個人經(jīng)營貸款申請表;

　�、诮杩钊思捌渑渑加行�身份證件、戶籍證明、婚姻狀況證明原件及復印件;

　�、劢�(jīng)年檢的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照、合伙企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照原件及復印件;

　�、軅�人收入證明，如個人納稅證明、工資薪金證明、個人在經(jīng)營實體的分紅證明、租金收入、在銀行近6個月內的存款、國債、基金等平均金融資產證明等;

　�、菽芊从辰杩钊嘶蚱浣�(jīng)營實體近期經(jīng)營狀況的銀行結算賬戶明細或完稅憑證等證明資料;

　�、薜盅悍慨a權屬證明原件及復印件、有權處分人(包括房產共有人)同意抵押的證明文件、抵押房產如需評估，須提供評估報告原件;

　�、哔J款采用保證方式的，須提供保證人相關資料;

　�、噘J款人要求提供的其他文件或資料。

　　(2)個人經(jīng)營貸款貸前調查的內容：

　�、俳杩钌暾埲怂�提供的資料是否真實、合法和有效，通過面談了解借款人申請是否自愿、屬實。貸款用途是否真實合理，是否符合銀行規(guī)定;

　�、诮杩钊耸杖雭碓词欠穹�(wěn)定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力;

　�、弁ㄟ^查詢銀行特別關注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個人信息基礎數(shù)據(jù)庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿;

　�、芙杩钊思捌浣�(jīng)營實體信譽是否良好，經(jīng)營是否正常;

　　⑤對借款人擬提供的貸款抵押房產進行雙人現(xiàn)場核實，調查借款人擬提供的抵押房產權屬證書記載事項與登記機關不動產登記簿相關內容是否一致;

　�、拶J款采用保證擔保方式的，保證人是否符合銀行相關規(guī)定，保證人交存的保證金是否與銀行貸款余額相匹配;

　�、哔J款申請額度、期限、成數(shù)、利率與還款方式是否符合規(guī)定。

　　(3)個人經(jīng)營貸款的貸后管理的內容：

　�、偃粘Ｗ咴L企業(yè);

　�、谄髽I(yè)財務經(jīng)營狀況的檢查;

　�、垌椖窟M展情況的檢查。

　　考點7個人經(jīng)營貸款的風險管理

　　(1)嚴格專業(yè)擔保機構的準入：

　�、僮�冊資金應達到一定規(guī)模;

　　②具有一定的信貸擔保經(jīng)驗，原則上應從事?lián)�保業(yè)務一定期限;信用評級達到一定的標準;

　�、劬邆浞�合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持;

　�、芫哂辛己玫男庞觅Y質，公司及其主要經(jīng)營者無重大不良信用記錄，無違法涉案行為等;

　�、荽祟悡�保公司，原則上應要求其與貸款銀行進行獨家合作，如與多家銀行合作，應對其擔�？傤~度進行有效監(jiān)控。

　　(2)嚴格執(zhí)行回訪制度：

　�、俳�(jīng)營出現(xiàn)明顯的問題，對業(yè)務發(fā)展嚴重不利的;

　�、谟羞`法、違規(guī)經(jīng)營行為的;

　�、叟c銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的;

　　④所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的;

　�、荽嬖趯︺y行業(yè)務發(fā)展不利的其他因素。