第四章　個人住房貸款

　　1.個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

按照資金來源劃分	①自營性個人住房貸款    ②公積金個人住房貸款    ③個人住房組合貸款
按照住房交易形態(tài)劃分	①新建房個人住房貸款    ②個人再交易住房貸款    ③個人住房轉(zhuǎn)讓貸款
按照貸款利率的確定方式劃分	①固定利率貸款    ②浮動利率貸款

　　2.個人住房貸款的分類

　　3.個人住房貸款的特征

　　(1)貸款金額大、期限長�！�(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系�！　�(3)風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點。

　　4.個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務中都是最主要的個人貸款產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。

　　5.中國建設銀行于1985年開辦了住宅儲蓄和住宅貸款業(yè)務，成為國內(nèi)最早開辦住房貸款業(yè)務的國有商業(yè)銀行。

　　6.1997年中國人民銀行先后頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》等一系列關(guān)于個人住房貸款的制度辦法，標志著國內(nèi)住房貸款業(yè)務的正式全面啟動。

　　7.個人住房貸款真正的快速發(fā)展，以1998年住房制度改革以及中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的頒布為標志。

　　8.個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　9.個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。

　　10.對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。

　　11.個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。

　　12.貸款額度

住房類型	首付比例（不低于）
購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下	20%
購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上	30%
貸款購買第二套住房	50%
貸款購買第三套及以上住房	貸款首付款比例應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定

　　13.個人住房貸款業(yè)務操作流程包括貸款的受理與調(diào)查、審查與審批、簽約與發(fā)放、支付管理和貸后管理五個環(huán)節(jié)。

　　個人住房貸款流程圖(不含貸后管理)

　　14.貸款的受理與調(diào)查

　　(1)貸款的受理

　�、儋J前咨詢　�、谫J款的受理程序

　　(2)貸前調(diào)查

　　15.貸款的審查與審批

　　(1)貸款審查 (2)貸款審批

　　個人住房貸款的審批流程如下：

　　16.貸款的簽約與發(fā)放

　　(1)貸款的簽約

　　(2)貸款的發(fā)放

　　①落實貸款發(fā)放條件　�、谫J款劃付

　　17.貸后管理

　　(1)貸后檢查

　�、賹�借款人的檢查　�、趯ΡＷC人的檢查　�、蹖Φ盅何锏臋z查　�、軐�質(zhì)押權(quán)利的檢查 �、輰﹂_發(fā)商和項目以及合作機構(gòu)檢查的要點

　　(2)合同變更

　　(3)貸款的回收：有委托扣款和柜面還款兩種方式。

　　(4)貸款風險分類和不良貸款的管理

　�、儋J款風險分類

　　②不良貸款的認定

　　不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。

　�、鄄涣假J款的催收

　　對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收，可采取不同的方式如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。

　　18.合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險。　　(2)擔保公司的擔保風險。　　(3)其他合作機構(gòu)的風險。

　　19.合作機構(gòu)風險的防范措施

　　(1)“假個貸”的防控措施

　�、偌訌娨痪�人員建設，嚴把貸款準入關(guān)�！　、谶M一步完善個人住房貸款風險保證金制度�！　、鄯e極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構(gòu)風險的防控措施

　�、偕钊胝{(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)。　�、跇I(yè)務合作中不過分依賴合作機構(gòu)�！　、蹏栏駡�(zhí)行準入退出制度。

　�、苡行Ю�用保證金制度�！　、輫栏駡�(zhí)行回訪制度。

　　20.貸款流程中的風險

　　(1)貸款受理與調(diào)查中的風險　　(2)貸款審查和審批中的風險　　(3)貸款簽約與發(fā)放中的風險　　(4)貸款支付管理中的風險　(5)貸后管理中的風險

　　21.法律和政策風險

　　22.操作風險的防范措施

　　(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神。

　　(2)掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)。

　　(3)嚴格落實貸前調(diào)查和貸后檢查。

　　23.信用風險表現(xiàn)形式

　　24.信用風險防范措施

加強對借款人還款能力的甄別	①驗證工資收入的真實性     ②驗證租金收入的真實性 ③驗證投資收入的真實性     ④驗 證經(jīng)營收入的真實性
深入了解客戶還款意愿	①如果是老客戶，可以檢查以往的賬戶記錄、還款記錄以及當前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿 ②如果是新客戶，可以通過職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個人背景因素來綜合判斷

　　25.公積金個人住房貸款的概念：公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。

　　26.公積金個人住房貸款實行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔�！钡脑瓌t。

　　27.公積金個人住房貸款的特點

　　(1)互助性　　(2)普遍性　　(3)利率低　　(4)期限長

　　28.公積金個人住房貸款的要素

	貸款對象	繳存公積金的職工均可以申請公積金個人住房貸款�；�本條件是： ①具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； ②按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶； ③有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； ④有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件； ⑤有當?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款； ⑥有符合要求的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人； ⑦符合當?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的其他借款條件。
貸款利率		5年期以下（含）為3.33%，5年期以上為3.87%
貸款期限		最長期限是30年
還款方式		①貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的實行到期一次還本付息。 ②貸款期限在1年以上的一般采用等額本息還款法和等額本金還款法。
擔保方式		三種方式：抵押、質(zhì)押、保證。 實踐中常見的是：住房置業(yè)擔保公司所提供的連帶責任擔保。
貸款額度		①購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房，貸款額度不超過所購買住房總價款的80%。 ②購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度不超過所購買住房總價款的90%。 ③購買二手房的，貸款額度不超過所購買住房總價款的70%。 ④用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度不超過有價證券票面額度的90%。 ⑤建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。

　　29.公積金個人住房貸款業(yè)務的職責分工和操作模式

　　(1)職責分工

　　(2)操作模式

　　30.公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別

區(qū)別	公積金個人住房貸款	商業(yè)銀行自營性個人住房貸款
承擔風險的主體不同	公積金管理中心	商業(yè)銀行
資金來源不同	公積金管理部門歸集的住房公積金	銀行自有信貸資金
貸款對象不同	住房公積金繳存人	符合相關(guān)條件的自然人
貸款利率不同	相對較低	相對較高
審批主體不同	各地方公積金管理中心	商業(yè)銀行

　　31.貸款的審查與審批

　　32.貸后管理

　　(1)貸款檢查　 (2)協(xié)助不良貸款催收　　(3)對賬工作 (4)基金清退和利息劃回

　　(5)貸款手續(xù)費的結(jié)算　　(6)擔保貸后管理 　(7)貸款數(shù)據(jù)的報送 　　(8)委托協(xié)議終止　　(9)檔案管理

　　33.貸款銀行一般采取的催收措施

逾期90天以內(nèi)	短信、電話和信函等方式進行催收
超過90天	給借款人發(fā)出《提前還款通知書》，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息
在《提前還款通知書》確定的還款期限屆滿時，仍未履行還款義務	就抵押物的處置與借款人達成協(xié)議
逾期180天以上	對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置；處分抵押物所得價款用于償還貸款利息、罰金及本金