第四章 個人住房貸款

　　考點4.1 概念、分類、特點、發(fā)展歷程個人住房貸款是指銀行向自然人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　1.按照資金來源劃分：自營性個人住房貸款、個人住房組合貸款、公積金個人住房貸款【不以營利為目的，“低進低出”利率政策，較強的政策性，貸款額度受限，因此為政策性個人住房貸款】

　　按住房交易形態(tài)劃分：新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。

　　按貸款利率的確定方式劃分：固定利率貸款、浮動利率貸款。

　　2.特征：貸款期限長【10-20 年，最長30 年，絕大多數(shù)采取分期還本付息方法】、大多以抵押為前提建立的借貸關(guān)系、風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點。

　　3.20 世紀(jì)80 年代中期，首批住房體制改革的試點城市煙臺、蚌埠;中國建設(shè)銀行最早開辦住房貸款業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行;個人住房貸款是我國最早開辦的、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。個人住房貸款真正快速發(fā)展的標(biāo)志是1998 年《個人住房貸款管理辦法》的頒布。

　　考點4.2 個人住房貸款的要素(1.貸款對象：具有完全民事行為能力的人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人;

　　其他要求：①合法有效的身份或居留證明;②穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力;③合法有效的購買住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料;④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;⑤其他。

　　2.貸款利率：個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7 倍，第二套貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍;

　　3.貸款期限：根據(jù)實際情況而定，最長30 年;二手房貸款期限不超過所購住房的剩余的土地使用權(quán)期限;男性自然人的還款期限不超過65 歲，女性自然人的還款年限不超過60 歲，特殊情況再加5 歲。

　　4.還款方式：等額本息還款法和等額本金還款法最常用，只能用一種。

　　5.擔(dān)保方式：抵押【為主】、質(zhì)押、保證三種擔(dān)保方式;未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采用抵押加階段性保證的方式，保證人是所購住房的開發(fā)商或售房單位。

　　6.貸款額度：貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。

　　考點4.3 受理與調(diào)查(1.貸款申請材料：合法有效的身份證件、還款能力證明、購房合同、抵押擔(dān)保保證擔(dān)保的證明、首付款證明。

　　2.貸前調(diào)查：

　�、匍_發(fā)商及樓盤項目調(diào)查：開發(fā)商資信審查【資質(zhì)審查、資信等級或信用程度、法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、會計報表、債權(quán)債務(wù)及為其他人提供擔(dān)保的情況、企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力】

　�、陧椖勘旧韺彶椤卷椖抠Y料完整性、真實性、有效性，項目合法性(開發(fā)和銷售的合法性)，項目工程進度審查，項目資金到位情況審查】

　�、垌椖繉嵉乜疾�;④撰寫調(diào)查報告。

　　3.對借款人的調(diào)查;

　　(1)調(diào)查的方式要求：審查借款申請材料、面談借款申請人【住房貸款月還款額與月收入之比應(yīng)在50%以下，月所有債務(wù)支出與月收入之比應(yīng)在55%以下】

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容：審核首付款證明【開發(fā)商開出的發(fā)票或收據(jù)、銀行進賬單】、審核購房合同或協(xié)議、審核擔(dān)保材料、審核貸款真實性。

　　考點4.4 貸款的其他流程(1.審查與審批：合規(guī)性、完整性、真實性審查。

　　2.簽約與發(fā)放;

　　3.貸款的發(fā)放：重點確認(rèn)借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購房屋為新建房的，確認(rèn)項目工程進度符合人民銀行規(guī)定的放款條件。

　　4.支付管理：受托支付和借款人自主支付。

　　5.貸后管理：貸后檢查、合同變更【新合同借款利率按原合同約定執(zhí)行】、貸款的回收、貸款風(fēng)險分類和不良貸款的管理、貸款檔案管理。

　　考點4.5 合作機構(gòu)管理(中介機構(gòu)除了為銀行提供客源之外，大多數(shù)還承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。

　　1.合作機構(gòu)分析的要點：①領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì);②業(yè)界聲譽;③歷史信用記錄;④管理規(guī)范程度;⑤經(jīng)營成果;⑥償債能力。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作項目的管理;

　　3.與其他社會中介機構(gòu)的合作管理：包括房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。

　　原則：①資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;②各項財務(wù)指標(biāo)符合要求;③近期無重大經(jīng)濟糾紛;④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　4.合作機構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風(fēng)險【“假個貸”假指不具有真實目的，虛構(gòu)購房行為，捏造借款人資料】;擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險【擔(dān)保放大倍數(shù)過大，即擔(dān)保公司對提供擔(dān)保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大】;其他合作機構(gòu)的風(fēng)險。

　　5.假個貸的成因：開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款;銀行漏洞給假個貸創(chuàng)造了條件。

　　假個貸的共性：沒有特殊原因滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱;借款人對房屋不了解;借款人首付非自己交付或?qū)嶋H沒有交付等。

　　防控措施：加強一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)【借款人身份的真實性、借款人信用情況、各類證件的真實性、申報價格的合理性(房屋估值首先通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進行詢價)】;進一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度;積極利用法律手段追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。

　　6.其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu);業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu);嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度;有效利用保證金制度;嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

　　考點4.6 操作風(fēng)險管理(操作風(fēng)險是一種發(fā)生在實務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　貸款流程中的風(fēng)險：

　　1.貸款受理中：①借款申請人的主體資格是否符合規(guī)定【完全民事行為能力;對不能提供1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款;是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力�！�

　�、谫Y料是否齊全，格式是否符合要求;原件與復(fù)印件之間是否一致;貸款調(diào)查中：項目調(diào)查中的風(fēng)險、借款人調(diào)查中的風(fēng)險。

　　2.審查和審批中的風(fēng)險：

　　①未按獨立公正原則審批;②不按權(quán)限審批貸款，超授權(quán)發(fā)放;③審查不嚴(yán)，向不符合條件的人發(fā)放。

　　3.貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險：

　　①合同簽訂的風(fēng)險：未簽訂或簽訂無效合同【先放款、后簽約，銀行單方面先簽署，非銀行人員代為簽約】;合同文本中的不規(guī)范行為【數(shù)字書寫不規(guī)范，簽字不齊全，簽字使用不規(guī)范簡體】;未對合同簽署人及簽字進行核實【借款相關(guān)人及其配偶必須到場而未到場，或是偽造授權(quán)書等】

　�、谫J款發(fā)放的風(fēng)險：信息錄入是否正確，發(fā)放程序是否合規(guī);擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效;抵(質(zhì))押物是否辦理登記;在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;風(fēng)險點有會計憑證填制不合要求;未按規(guī)定放款導(dǎo)致不一致或錯誤放款。

　　4.貸款支付管理中的風(fēng)險;

　　5.貸后管理中的風(fēng)險：

　�、儋J后管理的風(fēng)險：未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查;房屋他項權(quán)證辦理不及時;逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力;未按規(guī)定保管重要貸款檔案資料，他項權(quán)利證書未按規(guī)定進行保管;只關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物價值、用途等變動情況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測。

　�、跈n案管理中的風(fēng)險：是否按照要求收集整理資料，是否按要求立卷歸檔;是否對每筆貸款設(shè)立專卷，是否編序，是否核對，重要單證保管是否移交會計部門專管，檔案資料使用是否實施借閱審批登記制度。

　　法律和政策風(fēng)險：

　　1.借款人主體資格風(fēng)險【未成年人不能申請，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房、境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋】

　　2.合同有效性風(fēng)險【格式條款無效、未履行法定提示義務(wù)、格式條款解釋、格式條款與非格式條款不一致】

　　3.擔(dān)保風(fēng)險：抵押擔(dān)�！镜盅何锏暮戏ㄓ行�性;重復(fù)抵押;價值高估、不足值或抵押率偏高、抵押登記存在瑕疵】

　　質(zhì)押擔(dān)�！举|(zhì)押物合法性;對無處分權(quán)的權(quán)利進行質(zhì)押;非法所得、不當(dāng)?shù)美�所得的�?quán)利進行質(zhì)押等】

　　保證擔(dān)保【未明確連帶責(zé)任保證;未明確保證期間;保證人資格有瑕疵;借款人互相保證無異于發(fā)放信用貸款;公司、企業(yè)分支機構(gòu)為個人提供保證;公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等】

　　4.訴訟時效風(fēng)險;

　　5.政策風(fēng)險：【系統(tǒng)性風(fēng)險】對境外人士購房的限制、對購房人資格的政策性限制;

　　操作風(fēng)險的防范措施：

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神;

　　2.掌握并嚴(yán)格遵守規(guī)章制度和法律法規(guī);

　　3.嚴(yán)格落實貸前調(diào)查和貸后檢查。

　　考點4.7 信用風(fēng)險管理(個人住房貸款的信用風(fēng)險通常是因借款人的還款能力和還款意愿下降而導(dǎo)致的。

　　1.還款能力風(fēng)險：從信用風(fēng)險的角度看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務(wù)狀況，即按時足額還款的能力。我國目前個人住房貸款的浮動利率制度，使借款人承擔(dān)了巨大的利率風(fēng)險，使利率上升周期中貸款違約可能性加大;

　　2.還款意愿：指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取貸款，產(chǎn)生風(fēng)險。

　　信用風(fēng)險防范措施：

　�、偌訌妼�借款人還款能力的甄別：驗證第一來源【工資、租金、投資、經(jīng)營收入】的真實性;

　　②深入了解客戶還款意愿：事前信息不對稱使得優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學(xué)中的逆向選擇。

　　考點4.8 公積金個人住房貸款(公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，實行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)�！痹瓌t。

　　1.特點：互助性【資金來源為單位和個人共同繳存】、普遍性【完全民事行為能力，正常繳存的員工均可申請】、利率性【比商業(yè)貸款利率低】、期限長【最長30 年】

　　2.住房公積金的貸款利率：5 年以下為3.33%，5 年以上為3.87%。

　　3.公積金管理中心基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險;承辦銀行職責(zé)，基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作;可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　4.操作模式：①銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作;

　�、诠�積金管理中心受理，審核和審批，銀行操作;

　�、酃�積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動。

　　5.公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別：

　�、俪袚�(dān)風(fēng)險的主體不同;②資金來源不同;③貸款對象不同;④貸款利率不同;⑤審批主體不同。

　　考點4.9 公積金貸款流程(1.申請商品房公積金個人住房貸款需要補充的資料：②婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由單位或派出所出具證明);③合法的商品房購房合同或協(xié)議;⑤交付首付的有效憑證;

　　2.申請二手房公積金貸款需要補充的資料：②房地產(chǎn)原件和復(fù)印件;③評估機構(gòu)出具的評估報告;④中介機構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議;⑤區(qū)級以上房地產(chǎn)交易部門進行抵押登記。

　　3.貸款發(fā)放：承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記(備案)手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發(fā)放貸款。資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。

　　4.貸款銀行的催收措施：①逾期90 天以內(nèi)，選擇短信、電話和信函等方式;

　�、诔�過90 天，給借款人發(fā)出提前還款通知書，要求還款并支付逾期期間罰息;

　　③通知書期限屆滿仍未還款時，將就抵押物的處置與借款人達成協(xié)議;

　　④逾期180 天，對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置。