②借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信;

　�、鄣盅悍慨a(chǎn)是否合法、充足和有效，價值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn);

　�、苜J款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　(三)貸款的簽約發(fā)放與支付管理

　　對審批和簽批同意的貸款，簽約人對借款合同和借據(jù)載明的要素核對一致后，簽署個人購房借款/擔保合同，并將貸款資料交貸款經(jīng)辦行綜合管理員。綜合管理員負責落實審批簽批意見后，將‘審批簽批意見落實的證明材料交簽約人。簽約人核實審批簽批意見落實的證明材料后，簽署借據(jù)。綜合管理員按規(guī)定要求辦理貸款發(fā)放手續(xù)。在貸款資金發(fā)放前，銀行應(yīng)該審核借款人相關(guān)交易資料和憑證。關(guān)于個人商用房貸款的簽約與發(fā)放的詳細流程請參照本書第3章個人貸款部分。

　　個人商用房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦行將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。銀行應(yīng)要求借款人在使用商用房貸款時提出支付申請，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。受托支付完成后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)詳細記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證并納入貸款資料歸檔保存。

　　(四)貸后管理

　　個人商用房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及信貸管理部門共同負責。貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容包括客戶關(guān)系維護、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等工作。信貸管理部門負責貸后監(jiān)測、檢查及對貸款經(jīng)辦行貸后管理工作的組織和督導。個人商用房貸款的貸后管理除了參照本書第3章

　　個人貸款貸后管理部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

　　貸款經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

　�、俣ㄆ诹私饨杩钊丝蛻粜畔⒆兓�情況;

　　②定期查詢銀行相關(guān)系統(tǒng);

　�、壑辽倜磕隀z查一次抵押房產(chǎn)狀況及價值、權(quán)屬是否發(fā)生變化;如發(fā)生影響抵押房產(chǎn)價值變化的重大因素，可能造成抵押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時，應(yīng)及時重評抵押房產(chǎn)價值;

　　④檢查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為;

　�、荻ㄆ跈z查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時償還貸款本息，是否存在影響貸款按時償還的因素;

　�、藜皶r對違約貸款進行催收，對通過電話等通訊方式無法聯(lián)系到的借款人進行上門催收;

　�、邫z查逾期貸款是否在訴訟時效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。

　　三、風險管理(★★★★★)

　　(一)合作機構(gòu)管理

　　1.商用房貸款合作機構(gòu)風險內(nèi)容

　　商用房貸款合作機構(gòu)風險主要包括：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目“五證”虛假或不全(“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證);估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　2.商用房貸款合作機構(gòu)風險的防控措施

　　(1)加強對開發(fā)商及合作項目審查

　　(2)加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)紀紀和律師事務(wù)所等合作機構(gòu)的準入管理

　　(3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)

　　(二)操作風險管理

　　1.商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容

　　(1)貸款受理與調(diào)查中的風險

　　這一環(huán)節(jié)的風險點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力;戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū);是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。

　�、诮杩钌暾埲怂�提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實、有效;抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實，有無涂改現(xiàn)象;借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。

　�、劢杩钌暾埲说膿�保措施是否足額、有效，包括擔保物所有權(quán)是否合法、真實、有效;擔保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實;擔保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔保物價值的市場走勢如何;貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內(nèi);抵押物是否由認可的評估機構(gòu)評估;第三方保證人是否具備擔保資格和擔保能力等。

　�、芪窗匆�(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款全員面簽制度。

　�、菔谝饨杩钊颂摌�(gòu)情節(jié)獲得貸款。

　　(2)貸款審查與審批中的風險

　　(3)貸款簽約與發(fā)放中的風險

　　(4)貸款支付管理中的風險

　　(5)貸后管理中的風險

　　2.商用房貸款操作風險的防控措施

　　(1)建立并嚴格執(zhí)行貸款面談制度

　　(2)提高貸前調(diào)查深度

　　(3)加強真實還款能力和貸款用途的審查

　　(4)合理確定貸款額度

　　(5)加強抵押物管理

　　(6)完善授權(quán)管理

　　(7)加強貸款合同管理

　　(8)加強對貸款的發(fā)放和支付管理

　　(9)強化貸后管理

　　(三)信用風險管理

　　1.商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容

　　(1)借款人還款能力發(fā)生變化。這款能力是指在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性。

　　(2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。

　　(3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。