第二節(jié) 貸款的流程

　　n 　商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款受理與調(diào)查環(huán)節(jié)

　　n 商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款審查與審批環(huán)節(jié)

　　n 商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款簽約與發(fā)放環(huán)節(jié)

　　n 商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款支付管理

　　n 商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款貸后管理

　　一、貸款的受理與調(diào)查

　　1 . 商用住房貸款的受理和調(diào)查

　　(1)貸款的受理

　　貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填寫商用住房貸款借款申請書，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。

　　(2)貸前調(diào)查：貸款人受理借款人商用房貸款申請后，為履行盡職調(diào)查職責(zé)，對商用房貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，形成貸前調(diào)查報告。

　�、� 調(diào)查方式。貸前調(diào)查應(yīng)以實(shí)地調(diào)查為主、間接調(diào)查為輔，采取現(xiàn)場核實(shí)、電話查問以及信息咨詢等途徑和方法。貸款人應(yīng)建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度。

　　a.實(shí)地調(diào)查。貸前調(diào)查人應(yīng)通過實(shí)地調(diào)查了解申請人抵押物狀況，包括但不限于抵押物的外立面、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和周邊環(huán)境情況等，判斷借款人對商用房未來的收入前景判斷是否合理等。

　　b.面談借款申請人。貸前調(diào)查人應(yīng)通過面談了解借款申請人的基本情況、貸款用途、還款意愿和還款能力以及調(diào)查人認(rèn)為應(yīng)調(diào)查的其他內(nèi)容，盡可能多地了解會對借款人還款能力產(chǎn)生影響的信息，如所購商用房地段和周圍商用房租金收入情況等。

　　此外，可配合電話調(diào)查和其他輔助調(diào)查方式核實(shí)有關(guān)申請人身份、收入等其他情況。

　�、� 調(diào)查內(nèi)容：

　　a.材料一致性調(diào)查

　　b.借款人身份和資信的調(diào)查

　　c.借款人經(jīng)濟(jì)狀況的調(diào)查

　　d.貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議的調(diào)查：

　　e.擔(dān)保情況的調(diào)查性

　　2 . 有擔(dān)保流動資金貸款的受理和調(diào)查

　　(1)貸款的受理

　　貸款受理人應(yīng)要求有擔(dān)保流動資金貸款申請人填寫借款申請書，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。對于有共同申請人的，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。

　　(2)貸前調(diào)查：

　　貸款人受理借款人有擔(dān)保流動資金貸款申請后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，對有擔(dān)保流動資金貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，形成貸前調(diào)查報告

　　① 調(diào)查方式。

　　a.實(shí)地調(diào)查。貸前調(diào)查人應(yīng)通過實(shí)地調(diào)查了解申請人抵押物狀況，判斷借款人所經(jīng)營企業(yè)未來的發(fā)展前景等。

　　b.面談借款申請人。貸前調(diào)查人應(yīng)通過面談了解借款申請人的基本情況、貸款用途、還款意愿和還款能力以及調(diào)查人認(rèn)為應(yīng)調(diào)查的其他內(nèi)容，盡可能多地了解會對借款人還款能力產(chǎn)生影響的信息，如借款人所經(jīng)營企業(yè)的盈利狀況等。

　　此外，可配合電話調(diào)查和其他輔助調(diào)查方式核實(shí)有關(guān)申請人身份、收入等其他情況。

　　② 調(diào)查內(nèi)容

　　a.貸款用途的調(diào)查。調(diào)查借款人貸款用途是否用于以借款人為主要所有人的企業(yè)經(jīng)營所需的流動資金;借款人開辦多個企業(yè)的，還應(yīng)調(diào)查落實(shí)貸款用于哪個具體經(jīng)營項(xiàng)目。

　　b.借款人所經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營狀況的調(diào)查。對借款人開辦企業(yè)狀況的調(diào)查，應(yīng)從反映其業(yè)務(wù)繁忙程度，以及實(shí)際盈利能力的業(yè)務(wù)訂

　　單、日客流量和營業(yè)/銷售額、納稅證明、員工工資單、主要結(jié)算賬戶(對公、個人)銀行對賬單和交易流水、借款人獲取經(jīng)營收入的憑證等原始記錄著手，深人調(diào)查其實(shí)際盈利水平和經(jīng)營狀況。

　　貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應(yīng)撰寫貸前調(diào)查報告，提出是否同意貸款的明確意見及貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料等一并送交貸款審核人員進(jìn)行貸款審核。

　　二、貸款的審查和審批

　　1 . 商用房貸款的審查和審批

　　(1)貸款的審查

　　貸款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。

　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進(jìn)行審批。

　　(2)貸款的審批

　　貸款審批人依據(jù)銀行商用房貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆商用房貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給銀行帶來的收益和風(fēng)險。

　　貸款審批人應(yīng)根據(jù)審查情況簽署審批意見。貸款審批人簽署審批意見后，應(yīng)將審批表連同有關(guān)材料退還業(yè)務(wù)部門。

　　2 . 有擔(dān)保流動資金貸款的審查和審批

　　(1)貸款的審查

　　(2)貸款的審批

　　三、貸款的簽約和發(fā)放

　　1 . 商用房貸款的簽約和發(fā)放

　　(1)貸款的簽約

　　對經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時通知借款申請人以及其他相關(guān)人(包括抵押人和出質(zhì)人等)，確認(rèn)簽約的時間，簽訂書面借款合同和相關(guān)擔(dān)保合同等協(xié)議文件。主要包括：借款合同的內(nèi)容和簽約流程

　　① 借款合同內(nèi)容。商用房貸款合同的內(nèi)容主要包括：當(dāng)事人的姓名和住所，貸款種類，幣種，貸款用途，貸款金額，貸款利率，貸款期限(或還款期限)，還款方式，借貸雙方的權(quán)利與義務(wù)，擔(dān)保方式，違約責(zé)任，以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。

　　② 簽約流程。貸款發(fā)放人應(yīng)要求借款人當(dāng)面簽訂借款合同及其他相關(guān)文件，但電子銀行渠道辦理的貸款除外，簽約流程主要包括填寫合同、審核合同和簽訂合同三部分。

　　a.填寫合同。貸款發(fā)放人應(yīng)根據(jù)審批意見確定應(yīng)使用的合同文本并填寫合同。在填寫有關(guān)合同文本過程中，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

　　合同填寫必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，禁止涂改。

　　貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式和還款方式等有關(guān)條款要與最終審批意見一致。

　　b.審核合同。合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本移交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。

　　合同復(fù)核人員負(fù)責(zé)根據(jù)審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性和合規(guī)性，主要包括文本書寫是否規(guī)范，內(nèi)容是否與審批意見一致;合同條款填寫是否齊全、準(zhǔn)確;文字表達(dá)是否清晰;主從合同及附件是否齊全等。

　　c.簽訂合同。合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人(包括共同借款人)、擔(dān)保人、(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同。

　　(2)貸款的發(fā)放

　　貸款發(fā)放要遵循審貸與放貸分離的原則，由獨(dú)立的放款管理部門落實(shí)放款條件、發(fā)放滿足約定條件的貸款。借款合同生效后，貸款人應(yīng)該按照合同約定發(fā)放貸款。

　　2、有擔(dān)保流動資金貸款的簽約和發(fā)放

　　關(guān)于有擔(dān)保流動資金貸款的簽約和發(fā)放請參照商用房貸款部分。

　　四、支付管理

　　1 . 商用房貸款的支付管理

　　對于商用房貸款資金而言，銀行應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象(即借款人所購或租賃商用房的開發(fā)商) 支付。

　　銀行應(yīng)要求借款人在使用商用房貸款時提出支付申請，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。

　　2 . 有擔(dān)保流動資金貸款的支付管理

　　有擔(dān)保流動資金貸款是銀行向個人發(fā)放的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款，借款人通常事先不確定交易對象，銀行可以采用借款人自主支付方式。

　　五、貸后管理

　　1 . 商用房貸款的貸后管理

　　商用房貸款的貸后管理是指貸款發(fā)放后到貸款收回整個期問，貸款人對貸款進(jìn)行動態(tài)管理的過程，主要包括貸后檢查、合同變更、貸款質(zhì)量分類與風(fēng)險預(yù)警、貸款本息到期收回、不良貸款管理和貸后檔案管理等工作。

　　(1)貸后檢查

　　貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔(dān)保情況檢查兩個方面。

　　① 借款人情況檢查的主要內(nèi)容包括：

　　a.貸款資金的使用情況;

　　b.借款人是否按期足額歸還貸款;

　　C.借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化;

　　d.借款人的住所、聯(lián)系電話有無變動;

　　e.有無發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等;

　　f.商用房的出租情況及租金收入狀況等。

　　② 擔(dān)保情況檢查的主要內(nèi)容包括：

　　a.保證人的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況;

　　b.抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價值變化情況等;

　　c.質(zhì)押權(quán)利憑證的時效性和價值變化情況;

　　d.對以商用房抵押的，對商用房的出租情況及商用房價格波動情況進(jìn)行監(jiān)測;

　　e.其他可能影響擔(dān)保有效性的因素。

　　(2)合同變更

　�、� 提前還款

　　對于提前還款銀行一般有以下基本約定：

　　a.借款人應(yīng)向銀行提交提前還款申請書;

　　b.借款人的貸款賬戶未拖欠本息及其他費(fèi)用;

　　C.提前還款屬于借款人違約，銀行將按規(guī)定計(jì)收違約金;

　　d.借款人在提前還款前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。

　�、� 期限調(diào)整

　　借款人需要調(diào)整借款期限的，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下條件：

　　a.貸款未到期

　　b.無拖欠利息

　　C.無拖欠本金

　　d.本期本金已償還

　�、� 還款方式變更：

　　借款人變更還款方式需要滿足如下條件：

　　a.應(yīng)向銀行提交還款方式變更申請書;

　　b.借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用;

　　c.借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息

　�、� 借款合同的變更與解除：

　　a.借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效;

　　b.如需辦理抵(質(zhì))押變更登記的，還應(yīng)到原抵(質(zhì))押登記部門辦理變更抵(質(zhì))押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù);

　�、� 借款合同的變更與解除：

　　a.借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效;

　　b.如需辦理抵(質(zhì))押變更登記的，還應(yīng)到原抵(質(zhì))押登記部門辦理變更抵(質(zhì))押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù);

　　c.當(dāng)發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時，借款人應(yīng)及時通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保;

　　d.借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財(cái)產(chǎn)繼承人和受遺贈人，或者繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。

　　(3)貸款質(zhì)量分類與風(fēng)險預(yù)警

　　銀行要在貸后檢查的基礎(chǔ)上建立商用房貸款質(zhì)量分類制度和風(fēng)險預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)按照《貸款風(fēng)險分類指引》，至少將貸款劃分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，并及時根據(jù)其風(fēng)險變化情況調(diào)整分類結(jié)果，準(zhǔn)確反映貸款質(zhì)量狀況。

　　(4)貸款本息到期收回

　　貸款的回收是指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。貸款本息到期足額收回是貸后管理的最終目的。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)行變更。

　　貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。一般來講，短期貸款到期1周之前、中長期貸款到期1個月之前，貸后管理人員應(yīng)向借款人發(fā)送還本付息通知單以督促借款人籌備資金按時足額還本付息。

　　(5)不良貸款管理

　　關(guān)于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風(fēng)險五級分類法對不良商用房貸款進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時對不良貸款進(jìn)行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時監(jiān)測不良貸款回收情況。

　　對未按期還款的借款人，應(yīng)采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以最大限度降低貸款損失，有擔(dān)保人的要向擔(dān)保人通知催收。

　　(6)貸后檔案管理

　�、� 檔案的收集整理和歸檔登記。

　�、� 檔案的借(查)閱管理。

　�、� 檔案的移交和接管。

　　③ 檔案的退回和銷毀。

　　2 . 有擔(dān)保流動資金貸款的貸后與檔案管理

　　有擔(dān)保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：

　　(1)日常走訪企業(yè)

　　(2)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的檢查

　　(3)項(xiàng)目進(jìn)展情況的檢查