第四節(jié) 公積金個人住房貸款

　　一、基礎(chǔ)知識

　　(一)公積金個人住房貸款的概念

　　(二)公積金個人住房貸款的特點

　　(三)公積金個人住房貸款的要素

　　(四)公積金個人貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式

　　二 、貸款流程：

　　(一)貸款的受理和調(diào)查

　　(二)貸款的審查和審批

　　(三)貸款的簽約和發(fā)放

　　(四)支付管理

　　(五)貸后管理

　　一、基礎(chǔ)知識

　　(一)公積金個人住房貸款的概念

　　公積金個人住房貸款是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個人住房貸款實行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)保”的原則。

　　(二)公積金個人住房貸款的特點

　　(1) 互助性：公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。

　　(2) 普遍性：只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。

　　(3)利率低：相對商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低

　　(4)期限長：目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　(三)公積金個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象

　　公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個人住房貸款的規(guī)定。

　　(2)貸款利率

　　公積金個人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。

　　現(xiàn)行的公積金個人住房貸款利率如下：5年期以下(含)為3.33%，5年期以上為3.87%。

　　(3)貸款期限

　　公積金個人住房貸款的期限最長為30年

　　(4)還款方式

　　公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般而言，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

　　(5)擔(dān)保方式

　　目前，公積金個人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種。實踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。

　　(6)貸款額度

　　一般購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%;購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%：用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%;建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需要費用的60%。

　　(四)公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式

　　1. 職責(zé)分工

　　2. 操作模式

　　(五)公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別

　　1 . 承擔(dān)風(fēng)險的主體不同

　　2 . 資金來源的不同

　　3 . 貸款對象不同

　　4 . 貸款利率不同

　　5 . 審批主體不同

　　1. 承擔(dān)風(fēng)險的主體不同

　　公積金個人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門利用歸集的住房公積金資金，由政府設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風(fēng)險承擔(dān)的角度上講，商業(yè)銀行本身不承擔(dān)貸款風(fēng)險。自營性個人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔(dān)貸款風(fēng)險。

　　2 . 資金來源不同

　　公積金個人住房貸款的資金來自于公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。

　　3 . 貸款對象不同

　　公積金個人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營性個人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營性個人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。

　　4 . 貸款利率不同

　　公積金個人住房貸款的利率比自營性個人住房貸款利率低。

　　5 . 審批主體不同

　　公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責(zé)審批，而自營性個人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。

　　二、貸款流程

　　(一)貸款的受理和調(diào)查

　　(二)貸款審查和審批

　　1 . 貸前審查

　　2 . 貸款審批

　　(三)貸款的簽約和發(fā)放

　　1 . 貸款簽約

　　2 . 貸款的發(fā)放

　　(四)支付管理

　　(五)貸后管理

　　1 . 貸款檢查

　　2 . 協(xié)助不良貸款催收

　　3 . 對賬工作

　　4 . 基金清退和利息劃回

　　5 . 貸款手續(xù)費的結(jié)算

　　6 . 擔(dān)保貸后管理

　　7 . 貸款數(shù)據(jù)的報送

　　8 . 委托協(xié)議終止

　　9 . 檔案管理