第三節(jié) 風(fēng)險管理

　　一 、合作機(jī)構(gòu)管理

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　1 . 合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

　　(1)分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)

　　(2)分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)

　　(3)分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄

　　(4)分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果

　　(6)分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力

　　2 . 與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作的執(zhí)行

　　(1)確立合作意向： 開發(fā)商提供的項目經(jīng)過銀行有關(guān)部門核批后，凡銀行同意為該項目提供商品房銷售貸款的，在受理該項目購房人的個人住房貸款前，銀行可以與開發(fā)商簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要

　　加強(qiáng)對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：

　　a.及時了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程;

　　b.開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證;

　　c.借款人的人住情況及對住房的使用情況等;

　　d.借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時對抵押物進(jìn)行處理;

　　e.密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。

　　3 . 與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　�、� 資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范;

　�、� 各項財務(wù)指標(biāo)符合銀行要求;

　�、� 近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛;

　�、� 銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　(二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

　　1 . 房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險

　　如“假個貸”行為

　　2 . 擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險

　　3 . 其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險

　　(三)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防范措施

　　1 .“假個貸”的防控措施

　　要注意檢查以下四個方面的內(nèi)容：

　　a.借款人身份的真實(shí)性

　　b.借款人信用情況

　　c . 各類證件的真實(shí)性

　　d . 申報價格的合理性

　　2 . 其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防控措施

　�、� 深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)

　�、� 業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)

　　③ 嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度

　�、� 有效利用保證金制度

　　5 嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度

　　二、操作風(fēng)險管理

　　(一)貸款流程中的風(fēng)險

　　1 . 貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險

　　2 . 貸款審查和審批中的風(fēng)險

　　3 . 貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險

　　4 . 貸款支付管理中的風(fēng)險

　　(二)法律和政策風(fēng)險

　　1 . 借款人主體資格

　　2 . 合同有效性風(fēng)險

　　3 . 擔(dān)保風(fēng)險

　　(1)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險

　　a.抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位公益財產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭議的以及宅基地使用

　　權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財產(chǎn)的抵押須取得共有人的同意等，公司董事、經(jīng)理不得以公司財產(chǎn)為個人提供抵押擔(dān)保等。

　　b.抵押物重復(fù)抵押。

　　c.抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高。

　　d.抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險中。

　　(2)質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險

　　質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險在于：

　　a.質(zhì)押物的合法性;

　　b.對于無處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　　c.非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　　d.非法所得、不當(dāng)?shù)美�所得的�?quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔(dān)保的法律風(fēng)險

　　a.未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大;

　　b.未明確保證期間或保證期間不明;

　　c.保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;

　　d.借款人互相提供保證無異于發(fā)放信用貸款;

　　e.公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個人提供保證;

　　F .公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等

　　4 . 訴訟時效風(fēng)險

　　5 . 政策風(fēng)險

　　政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。

　　(三)操作風(fēng)險的防范措施

　　1 . 提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　2 . 掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　3 . 嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　三 、信用風(fēng)險管理

　　(一)信用風(fēng)險表現(xiàn)形式

　　1 . 還款能力風(fēng)險

　　2 . 還款意愿風(fēng)險

　　(二)信用風(fēng)險防范措施