第四章 個人住房貸款

　　第一節(jié) 基礎(chǔ)知識

　　一、 個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　(一)按照資金來源劃分

　　1 . 自營性個人住房貸款

　　2 . 公積金個人住房貸款

　　3 . 個人住房組合貸款

　　(二)按照住房交易形態(tài)劃分

　　1 . 新建房個人住房貸款

　　2 . 個人再交易住房貸款

　　(三)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款

　　二 、個人住房貸款的特征

　　1 . 貸款金額大、期限長

　　2 . 以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　3 . 風(fēng)險因素類似，風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

　　三 、個人住房貸款的發(fā)展歷程

　　四、個人住房貸款的要素

　　(一)貸款對象

　　(二)貸款利率

　　(三)貸款期限

　　(四)還款方式

　　(五)擔(dān)保方式

　　個人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式

　　(六)貸款額度

　　(一)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求：

　�、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明

　�、谟蟹�(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力

　　③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他。

　�、苡匈J款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;

　　(二)貸款利率

　　個人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息;貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　(三)貸款期限

　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據(jù)自身情況，各行規(guī)定有所差異。

　　(四)還款方式

　　個人住房貸款還款方式有：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。

　　一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　(五)擔(dān)保方式

　　個人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。

　　在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保

　　為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證

　　的方式。

　　抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》。

　　一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任。

　　二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。

　　在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。

　　采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定。借款人以所購住房作抵押的，銀行通常要求將住房價值全額用于貸款抵押;若以貸款銀行認(rèn)可的其他財產(chǎn)作抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價值的一定比例。

　　采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國家財政部發(fā)行的憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。

　　采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

　　(六)貸款額度

　　個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)額來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不低于30%，對已利用貸款購買住房又申請購買二套(含)以上住房的首付款比例不低于40%。