第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理

　　一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　1.合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　(1)合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

　　(2)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

　�、俅_立合作意向。

　�、诤献骱蟮墓芾�。

　　(3)與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　　其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。

　　2.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。

　　所謂“假個(gè)貸“一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為�！凹賯�(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的;二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。

　　“假個(gè)貸”的主要成因包括開(kāi)發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開(kāi)發(fā)商為緩解樓盤(pán)銷(xiāo)售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”;開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”;銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。

　　(2)擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供連帶責(zé)任保證的情況比較常見(jiàn)。當(dāng)借款人采用專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司往往由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問(wèn)題給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無(wú)力代償。

　　(3)其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往涉及多個(gè)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，如房屋中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)一般負(fù)責(zé)受理客戶(hù)的申請(qǐng)和委托，對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行查冊(cè)、通知評(píng)估，代理審查客戶(hù)貸款申請(qǐng)，代理客戶(hù)進(jìn)行房產(chǎn)交易，指導(dǎo)客戶(hù)簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶(hù)，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶(hù)進(jìn)行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)雙方均是通過(guò)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶(hù)，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開(kāi)合作機(jī)構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，在充分利用合作機(jī)構(gòu)的同時(shí)，采取多種措施有效控制由合作機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

　　(1)“假個(gè)貸”的防控措施

　�、偌訌�(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。

　�、谶M(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。

　　③要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。

　　(2)其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　�、偕钊胝{(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。

　�、跇I(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴(lài)合作機(jī)構(gòu)。

　�、蹏�(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。

　　④有效利用保證金制度。

　　⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

　　二、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　①貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　�、谫J前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：

　　①未按獨(dú)立公正原則審批

　�、诓话礄�(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放

　�、蹖徟�人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

　　①合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。

　�、谫J款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　�、儋J后管理的風(fēng)險(xiǎn)。

　�、跈n案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)范很復(fù)雜。

　　(1)借款人主體資格

　�、傥闯赡耆四芊裆暾�(qǐng)個(gè)人住房貸款問(wèn)題。

　�、谕饧�自然人能否辦理住房貸款問(wèn)題。

　　(2)合同有效性風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶(hù)簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問(wèn)題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　�、俑袷綏l款無(wú)效。

　�、谖绰男蟹ǘㄌ崾玖x務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

　�、鄹袷綏l款解釋風(fēng)險(xiǎn)。

　�、芨袷綏l款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。我國(guó)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對(duì)擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：

　�、俚盅簱�(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)：

　　②質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　③保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：

　　(4)訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)

　　在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問(wèn)題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒(méi)有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。

　　(5)政策風(fēng)驗(yàn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，由于這些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無(wú)法避免的。比較常見(jiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：

　�、賹�(duì)境外人士購(gòu)房的限制。

　�、趯�(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。

　�、鄣盅浩穲�(zhí)行的政策性限制。

　　3、操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　(2)掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　(3)嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　三、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)通常是因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導(dǎo)致的。因此，防范個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，就要求個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員通過(guò)細(xì)致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿。

　　1、信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

　　借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

　　(1)還款能力風(fēng)險(xiǎn)

　　從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的能力。

　　(2)還款意愿風(fēng)險(xiǎn)

　　還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施

　　(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別

　　具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營(yíng)收入四個(gè)方面來(lái)介紹。

　　①驗(yàn)證工資收入的真實(shí)性。

　�、隍�(yàn)證租金收入的真實(shí)性。

　�、垓�(yàn)證投資收入的真實(shí)性。

　�、茯�(yàn)證經(jīng)營(yíng)收入的真實(shí)性。

　　(2)深入了解客戶(hù)還款意愿