個人抵押授信貸款

　　一、個人抵押授信貸款的含義

　　個人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人(限自然人)的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)，設(shè)定個人最高授信額度的貸款。其抵押物一般為借款申請人本人或第三人(限自然人)名下的擁有房屋所有權(quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。

　　二、個人抵押授信貸款的特點

　　1 . 先授信，后用信

　　2 . 一次授信，循環(huán)使用

　　3 . 貸款用途綜合

　　三、個人抵押貸款的要素

　　1 . 貸款對象

　�、� 具有完全民事行為能力、年滿l8周歲的人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人;

　　② 借款申請人有當(dāng)?shù)爻Ｗ�戶口或有效居留身�?

　�、� 借款申請人有按期償還所有貸款本息的能力;

　�、� 借款申請人無重大不良信用記錄;

　�、� 借款申請人及其財產(chǎn)共有人同意以其自有住房抵押，或同意將原以住房抵押的個人住房貸款(以下簡稱原住房抵押貸款)轉(zhuǎn)為個人住房抵押授信貸款;

　�、� 各行自行規(guī)定的其他條件。

　　2 . 貸款利率

　　個人抵押授信貸款項下的單筆貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的貸款利率政策執(zhí)行。

　　3 . 貸款期限

　　抵押授信貸款有效期限最長為30年。

　　4 . 還款方式

　　(1)等額本息還款法、等額本金還款法

　　(2)委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息

　　5 . 貸款額度

　　(1)貸款額度的確定

　　① 以所購新建商品住房作抵押的，貸款額度一般不超過所購住房全部價款的70%。

　�、� 以所購再交易住房、未設(shè)定抵押的自有住房作抵押或?qū)⒃�住房抵押貸款的抵押住房轉(zhuǎn)為抵押授信貸款，貸款額度根據(jù)抵押住房價值和抵押率確定。

　　抵押住房的價值須由銀行認(rèn)可的評估機構(gòu)進行評估。將原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，如抵押住房價值無明顯減少，可根據(jù)原辦理住房抵押貸款時確定的房屋價值確定抵押住房價值。

　　抵押率根據(jù)抵押房產(chǎn)的房齡、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)價格走勢、抵押物變現(xiàn)情況等因素確定，一般不超過70%。

　　貸款額度計算公式：貸款額度=抵押房產(chǎn)價值×對應(yīng)的抵押率

　　如經(jīng)貸款銀行核定的貸款額度小于原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉(zhuǎn)為抵押授信貸款。

　�、� 以在銀行的原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可根據(jù)上述②款的規(guī)定確定貸款額度。

　　(2)可用貸款額度的確定

　　效期內(nèi)某一時點借款人的可用貸款額度是核定的貸款額度與額度項下未清償貸款余額之差�？捎觅J款額度根據(jù)貸款額度及已使用貸款的情況確定。其中以銀行原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可用貸款余額是核定的貸款額度與原住房抵押貸款余額、額度項下未清償貸款余額之差。

　　如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格出現(xiàn)重大波動，貸款銀行應(yīng)對抵押房產(chǎn)價值進行重新評估，并根據(jù)評估后的價值重新確定貸款額度。

　　四、個人抵押授信貸款操作流程

　　1 . 貸款的受理與調(diào)查

　　(1)貸款的受理

　　借款人申請個人抵押授信貸款，應(yīng)向貸款銀行提交以下資料：

　　① 借款人身份證明材料及婚姻狀況證明材料;

　�、� 借款人償債能力證明材料;

　�、� 房屋權(quán)屬證明材料;

　�、� 抵押房產(chǎn)共有人同意辦理抵押授信貸款的聲明，如抵押房產(chǎn)共有人在有關(guān)合同文本上簽字則無須提供原住房抵押貸款的借款合同原件;

　�、� 貸款用途證明文件;

　　⑥ 貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(2)貸前調(diào)查

　　2 . 貸款的審查和審批

　　(1)貸款的審查

　　貸款審查人員負(fù)責(zé)對借款人提交的材料進行合規(guī)性、真實性、完整性審查。

　�、� 以購買住房或未設(shè)定抵押的已有住房作抵押授信貸款的，貸款審查人按照個人住房貸款審查的規(guī)定進行審查，同時對抵押授信貸款額度、有效期間貸款用途、需落實的貸款支用等進行審查。

　�、� 將在銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，貸款審查人對借款申請人提交的材料的完整性、合規(guī)性和真實性進行審查，重點審查貸前調(diào)查人對抵押房產(chǎn)價值、借款人原貸款履約情況及還款能力的調(diào)查和分析意見。

　�、� 貸款用途真實、明確、合法。

　　(2)貸款的審批

　　貸款審批人應(yīng)依據(jù)銀行各類個人貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆抵押授信貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的償付能力以及貸款擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計給銀行帶來的收益和風(fēng)險。

　　3 . 貸款的簽約和發(fā)放

　　對經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時通知借款申請人以及其他相關(guān)人，確認(rèn)簽約的時間，簽訂書面借款合同等協(xié)議文件。其流程如下所示：

　　填寫合同→審核合同→簽訂合同→抵押登記手續(xù)的辦理→申請支用→支用審查→支用核批→相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放。

　　4 . 支付管理

　　5 . 貸后管理

　　(1)合同內(nèi)容變更

　�、� 基本規(guī)定的變更。

　　② 借款期限的調(diào)整。

　�、� 利率調(diào)整。

　　(2)貸后檢查

　�、� 檢查要求。

　�、� 檢查的主要手段。

　�、� 檢查的主要內(nèi)容。

　�、� 有關(guān)風(fēng)險事項的處理程序。