貸后管理

　　1 . 商用房貸款的貸后管理

　　 商用房貸款的貸后管理是指貸款發(fā)放后到貸款收回整個(gè)期問，貸款人對貸款進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的過程，主要包括貸后檢查、合同變更、貸款質(zhì)量分類與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、貸款本息到期收回、不良貸款管理和貸后檔案管理等工作。

　�。�1）貸后檢查

　　 貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔(dān)保情況檢查兩個(gè)方面。

　�、� 借款人情況檢查的主要內(nèi)容包括：

　　a．貸款資金的使用情況；

　　b．借款人是否按期足額歸還貸款；

　　C．借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化；

　　d．借款人的住所、聯(lián)系電話有無變動(dòng)；

　　e．有無發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等；

　　f．商用房的出租情況及租金收入狀況等。

　　② 擔(dān)保情況檢查的主要內(nèi)容包括：

　　a．保證人的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況；

　　b．抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價(jià)值變化情況等；

　　c．質(zhì)押權(quán)利憑證的時(shí)效性和價(jià)值變化情況；

　　d．對以商用房抵押的，對商用房的出租情況及商用房價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)測；

　　e．其他可能影響擔(dān)保有效性的因素。

　�。�2）合同變更

　�、� 提前還款

　　對于提前還款銀行一般有以下基本約定：

　　a．借款人應(yīng)向銀行提交提前還款申請書；

　　b．借款人的貸款賬戶未拖欠本息及其他費(fèi)用；

　　C．提前還款屬于借款人違約，銀行將按規(guī)定計(jì)收違約金；

　　d．借款人在提前還款前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。

　　② 期限調(diào)整

　　 借款人需要調(diào)整借款期限的，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下條件：

　　 a．貸款未到期

　　 b．無拖欠利息

　　 C．無拖欠本金

　　 d．本期本金已償還

　　③ 還款方式變更：

　　借款人變更還款方式需要滿足如下條件：

　　a．應(yīng)向銀行提交還款方式變更申請書；

　　b．借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；

　　c．借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息

　�、� 借款合同的變更與解除：

　　 a．借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效；

　　 b．如需辦理抵（質(zhì)）押變更登記的，還應(yīng)到原抵（質(zhì)）押登記部門辦理變更抵（質(zhì)）押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)；

　�、� 借款合同的變更與解除：

　　 a．借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效；

　　 b．如需辦理抵（質(zhì)）押變更登記的，還應(yīng)到原抵（質(zhì)）押登記部門辦理變更抵（質(zhì)）押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)；

　　c．當(dāng)發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保；

　　d．借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財(cái)產(chǎn)繼承人和受遺贈(zèng)人，或者繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。

　�。�3）貸款質(zhì)量分類與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

　　 銀行要在貸后檢查的基礎(chǔ)上建立商用房貸款質(zhì)量分類制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)按照《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指引》，至少將貸款劃分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，并及時(shí)根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)變化情況調(diào)整分類結(jié)果，準(zhǔn)確反映貸款質(zhì)量狀況。

　�。�4）貸款本息到期收回

　　 貸款的回收是指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時(shí)、足額地償還貸款本息。貸款本息到期足額收回是貸后管理的最終目的。

　　 貸款的還款方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)行變更。

　　 貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。一般來講，短期貸款到期1周之前、中長期貸款到期1個(gè)月之前，貸后管理人員應(yīng)向借款人發(fā)送還本付息通知單以督促借款人籌備資金按時(shí)足額還本付息。

　�。�5）不良貸款管理

　　 關(guān)于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風(fēng)險(xiǎn)五級分類法對不良商用房貸款進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時(shí)對不良貸款進(jìn)行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測不良貸款回收情況。

　　 對未按期還款的借款人，應(yīng)采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以最大限度降低貸款損失，有擔(dān)保人的要向擔(dān)保人通知催收。

　�。�6）貸后檔案管理

　　① 檔案的收集整理和歸檔登記。

　　② 檔案的借（查）閱管理。

　�、� 檔案的移交和接管。

　�、� 檔案的退回和銷毀。

　　2 . 有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理

　　有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：

　�。�1）日常走訪企業(yè)

　�。�2）企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的檢查

　�。�3）項(xiàng)目進(jìn)展情況的檢查